XP vê momento “mais benigno” para FIIs de tijolo e lista oportunidades; veja quais
A XP Investimentos divulgou uma nova análise sobre o mercado de fundos imobiliários e apontou oportunidades em diferentes segmentos da indústria.
Entre as recomendações da casa estão os fundos TEPP11 (Tellus Properties), BTLG11 (BTG Pactual Logística), MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis) e RBRX11 (RBR Plus Multiestratégia), que representam exposições distintas dentro do universo de FIIs.
Segundo os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, da equipe de research da XP, o momento atual do mercado tende a ser mais favorável para fundos de tijolo, especialmente diante da expectativa de queda dos juros ao longo do ciclo econômico.
Na avaliação dos especialistas, o mercado de FIIs atravessa uma fase considerada mais benigna, principalmente para ativos mais sensíveis à taxa de juros.
“O mercado se encontra atualmente em uma fase mais benigna, especialmente para os FIIs de tijolo, dada sua maior sensibilidade às variações dos juros”, afirmam os analistas no relatório.
Contudo, a equipe da XP comenta que o cenário ainda exige cautela. As incertezas no ambiente global e doméstico seguem presentes, o que reforça a importância de manter uma postura mais defensiva na construção das carteiras.
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Escritórios e logística aparecem entre os destaques
Entre os segmentos analisados, o mercado de lajes corporativas aparece com potencial de valorização. A retomada gradual do trabalho presencial tem fortalecido a ocupação de edifícios de escritórios em São Paulo, melhorando o desempenho operacional de diversos fundos.
Para a XP, o segmento ainda negocia com descontos relevantes e pode apresentar recuperação adicional ao longo de 2026, especialmente em ativos localizados nas regiões mais consolidadas da capital paulista.
Outro destaque positivo é o setor de galpões logísticos, que segue sustentado pela forte demanda gerada pelo avanço do comércio eletrônico. Segundo os analistas, o mercado mantém taxas de vacância próximas de mínimas históricas no Brasil.
Esse cenário tem permitido reajustes consistentes nos contratos de locação e sustentado resultados operacionais robustos para os fundos do segmento.
No caso dos shoppings centers, a XP observa um desempenho mais moderado, porém consistente. Em 2025, a ocupação média dos fundos acompanhados pela casa atingiu 96,3%, enquanto indicadores como inadimplência e descontos concedidos aos lojistas permaneceram em níveis saudáveis.
Crédito imobiliário e multiestratégia mantêm papel defensivo
No segmento de fundos de recebíveis imobiliários, a XP mantém uma visão construtiva, apesar da expectativa de distribuições ligeiramente menores em 2026.
Os fundos indexados ao CDI devem continuar atrativos enquanto a taxa básica de juros permanecer em dois dígitos. Já os veículos atrelados ao IPCA oferecem proteção contra inflação e podem se beneficiar de eventual queda nas taxas dos títulos públicos indexados à inflação.
A casa também aponta oportunidades nos fundos multiestratégia e fundos de fundos (FOFs), que podem se beneficiar de um ciclo positivo para o mercado de FIIs.
Segundo os analistas, esses veículos negociam atualmente com um duplo desconto — tanto em relação ao valor patrimonial quanto ao valor das cotas dos fundos investidos — o que pode sustentar dividend yields competitivos.
Fiagros e FI-Infra exigem maior seletividade
Em relação aos Fiagros, a XP avalia que o cenário exige maior cautela. Após forte recuperação em 2025, muitos fundos do setor passaram a negociar próximos ao valor patrimonial, reduzindo a margem de segurança para novos investimentos.
Diante disso, a recomendação é priorizar veículos com carteiras de crédito de alta qualidade, diversificação adequada e reservas robustas.
Já os fundos de infraestrutura (FI-Infra) seguem com perspectiva construtiva, embora os spreads de crédito permaneçam comprimidos após a forte valorização observada no ano anterior.
Para a equipe da XP, os fundos mais bem posicionados são aqueles com carteiras diversificadas, duration reduzida e exposição a devedores com elevado rating, além de níveis relevantes de caixa para aproveitar eventuais oportunidades no mercado secundário.
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GPA é risco para os FIIs?
Entre os fundos imobiliários de tijolo acompanhados pela XP Investimentos, apenas dois possuem exposição ao Grupo Pão de Açúcar (GPA) por meio de contratos de locação: TEPP11 e BRCO11.
Segundo a análise da casa, o pedido de recuperação extrajudicial apresentado pela companhia não deve gerar impacto financeiro relevante para esses fundos, uma vez que o processo envolve apenas dívidas não operacionais.
Dessa forma, compromissos ligados às atividades correntes da empresa — como pagamento de fornecedores, salários e aluguéis — continuam sendo realizados normalmente.
No caso dos fundos de papel com exposição indireta à companhia, a avaliação é semelhante: como as operações estão ligadas às atividades operacionais do varejista, a expectativa é de que não haja impactos relevantes decorrentes do pedido de recuperação extrajudicial.
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