Volume negociado em alta nos FIIs: oportunidade, alerta ou os dois ao mesmo tempo?

Nos últimos meses, o avanço do mecanismo de troca de imóveis por cotas passou a impulsionar aquisições no mercado de fundos imobiliários, ampliando o volume negociado no mercado secundário e, ao mesmo tempo, introduzindo maior volatilidade em algumas cotações. A prática virou uma das principais ferramentas de crescimento para fundos com elevada liquidez.

O movimento, no entanto, também acendeu dúvidas entre investidores. Com grandes quantidades de cotas entrando em circulação após operações estruturadas com esse modelo, parte do mercado passou a questionar até que ponto a estratégia é sustentável sem gerar pressão vendedora excessiva no curto e médio prazo.

A preocupação se concentra, sobretudo, na distância entre o preço de mercado e o valor patrimonial. À medida que a cota se afasta do valor justo, novas emissões tendem a ficar mais desafiadoras, especialmente quando o próprio mecanismo de troca depende da atratividade da cota como moeda de negociação.

Para Raul Lemos, gestor da TRX, casa responsável pela gestão do TRXF11 (TRX Real Estate) e do TRXY11 (TRX Hedge Fund), o uso das cotas como moeda é estrutural, mas sua intensidade depende do ciclo macroeconômico. “Esse movimento de troca de imóvel por cotas é algo que veio para ficar. No cenário atual, com juros a 15%, esse mecanismo permite ser mais criativo e oportunístico na compra dos ativos”, afirmou no Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney.

Sobre a pressão vendedora, Lemos reconhece o impacto no curto prazo, mas pondera que ele vem acompanhado de forte demanda, especialmente nos fundos mais líquidos. “Se não tivesse esse volume de compra, a cota do TRXF poderia estar muito depreciada”, diz. Atualmente, segundo ele, o fundo gira entre R$ 15 milhões e R$ 20 milhões por dia em negociação. “É um volume maior do que o de algumas empresas listadas.”

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Importante é ver se o fundamento do FII está mantido

Na análise de Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados do Research da XP, a oscilação da cota faz parte da dinâmica natural do mercado. “Quem define o preço da cota é o mercado. Não está no controle do gestor, nem do analista, nem do investidor individual”, pondera.

Segundo Gonçalves, o papel da gestão é outro. “O foco precisa estar na preservação e no crescimento sustentável do patrimônio do fundo. Pressões de curto ou médio prazo podem, inclusive, abrir oportunidades de compra quando o fundamento está preservado.”

O risco está na entrada do ativo, não no modelo

Já Rodrigo Medeiros, fundador da Research DesmistificandoFII, avalia o mecanismo como eficiente, mas alerta que o risco está na execução. “O modelo é interessante, trouxe liquidez para a indústria. Mas o ganho sempre está na entrada”, comenta.

Para Medeiros, pagar caro na troca compromete a criação de valor. “Se você compra um imóvel por cotas acima do valor justo, o crescimento vira ilusão. Lá na frente, o investidor percebe que nem o patrimônio nem o rendimento evoluíram como esperado”.

A preocupação é compartilhada por Alexandre Despontin, CEO da Mérito. Segundo ele, os principais riscos estão na precificação das cotas recebidas e na liquidez do fundo pagador. “Se a cota não for líquida, o investidor pode ser forçado a vender com desconto no mercado secundário.”

Despontin destaca que a análise deve ir além do preço nominal. “É essencial avaliar a governança, a qualidade do portfólio e projetar o fluxo de renda das cotas recebidas. Ao trazer esse fluxo a valor presente, é possível avaliar se a troca foi feita a valor justo”, disse.

Para ele, não há um único indicador decisivo. “Se a estratégia for vender com ganho de capital no curto prazo, a liquidez pesa mais. Se for manter para renda, a qualidade do portfólio se torna o fator central”, concluiu.

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