Setor de galpões logístico acelera e Itaú BBA vê 6 FIIs atrativos; veja recomendações
O mercado brasileiro de galpões logísticos encerrou 2025 em seu melhor momento da série histórica. A vacância nacional caiu de 8,5% ao fim de 2024 para 6,6% no quarto trimestre de 2025, o menor patamar já registrado. O movimento ocorreu mesmo diante de forte volume de novas entregas ao longo do ano, aponta o Itaú BBA. Com base neste cenário, a casa indicou 6 fundos imobiliários de galpões logísticos para compra.
Foram adicionados 2,06 milhões de m² em 2025, acima do observado nos dois anos anteriores. Ainda assim, a absorção líquida atingiu 2,43 milhões de m², enquanto a absorção bruta superou 5 milhões de m² — recorde da série.
Entre os principais mercados, São Paulo manteve vacância estável em 7,5%, após absorver praticamente todo o novo estoque entregue em 2025. Minas Gerais encerrou o ano anterior com vacância mínima de 1,8%, impulsionada por forte ocupação e baixo volume de novas entregas. Já o Rio de Janeiro interrompeu a trajetória de queda e fechou o período com vacância de 12,3%.
“Apesar de o cenário macroeconômico ainda apresentar incertezas, seguimos otimistas com o mercado de galpões logísticos. Avaliamos que os ativos de maior qualidade técnica e os mais bem localizados devem sofrer pouco com a nova oferta de estoque, assim como aconteceu nos últimos trimestres”, diz o BBA.
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Evolucão da vacância no RJ e SP
Ao analisar especificamente os mercados de São Paulo e Rio de Janeiro, as projeções da SiiLA para os próximos três anos indicam trajetórias distintas para a vacância logística.
No Rio de Janeiro, a expectativa é de manutenção da taxa de vacância acima dos 10%, sinalizando um ambiente ainda mais desafiador para absorção de novos espaços e menor pressão imediata sobre os preços de aluguel.
Já em São Paulo, o cenário-base aponta para vacância consistentemente abaixo dos 10%, com projeção de atingir 7,9% em 2028.
Seis FIIs de logística entram na lista de compra do Itaú BBA
Entre as recomendações de compra do BBA para o segmento de galpões logísticos, seis fundos aparecem como preferidos da casa, combinando qualidade de portfólio e gestão ativa — ainda que com pontos de atenção específicos.
O BRCO11 (Bresco Logística) é indicado pela qualidade técnica dos ativos e localização estratégica, embora os analistas destaquem a necessidade de monitorar a alavancagem, atualmente em R$ 261,7 milhões.
Por sua vez, o BTLG11 (BTG Pactual Logística) também figura na lista de compra, sustentado pelo histórico consistente de expansão e ganho de qualidade do portfólio. Como contraponto, o fundo possui obrigações a pagar que somam R$ 664 milhões, com vencimento relevante previsto para o segundo trimestre de 2026.
Já o HGLG11 (Patria Log) é recomendado pela diversificação de ativos e atuação ativa da gestão, mas carrega também uma alavancagem equivalente a 11,3% do patrimônio. O KNRI11 (Kinea Renda Imobiliaria) combina liquidez relevante e diversificação, embora enfrente desafios na redução da vacância no Rio de Janeiro.
O VILG11 (Vinci Logistica) integra a seleção de compra pela qualidade e localização dos ativos, além do perfil de crédito dos locatários, mas apresenta alavancagem de R$ 234 milhões, exigindo atenção aos prazos de carência.
Por fim, o XPLG11 (XP Log) é recomendado pelo portfólio pulverizado e inadimplência controlada, ainda que possua saldo devedor de aproximadamente R$ 643 milhões.
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