Quais FIIs têm maior potencial de valorização ao longo do ano? gestores respondem

Em meio a um ambiente de maior seletividade e expectativa de volatilidade ao longo do ano eleitoral, gestores de fundos de fundos (FoFs) e multiestratégia veem espaço para captura de valor em diferentes segmentos do mercado imobiliário.

No caso do RBFM11 (Rio Bravo Multiestrategia), a gestora Isabella Almeida afirma que o fundo aumentou a exposição a ativos de tijolo, especialmente logística e lajes corporativas. Segundo ela, a classe apresenta o maior potencial de valorização neste ciclo.

Em logística, a leitura é de um cenário operacional robusto. O segmento encerrou o ano passado com a menor taxa de vacância da série histórica, mesmo diante da entrega de novos empreendimentos.

“A demanda aquecida por espaços logísticos, sobretudo próximos aos grandes centros urbanos, já começa a se refletir em revisões positivas de aluguel, favorecendo os proprietários”, disse Almeida no Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney.

Embora os fundos de logística não estejam, na média, tão descontados em relação ao valor patrimonial quanto outros segmentos, a gestora avalia que ainda há espaço para extração de valor via crescimento de receitas e melhora operacional.

Já no segmento corporativo, a aposta tem caráter mais tático e voltado ao ganho de capital. Fundos de lajes ainda negociam com descontos relevantes — em alguns casos entre 25% e 30% frente ao valor patrimonial. A estratégia do RBFM11 prioriza ativos em regiões primárias de São Paulo, como Faria Lima, Vila Olímpia, Paulista e Pinheiros, onde a recuperação de vacância já é mais evidente. Regiões que passaram por queda expressiva na vacância, mas ainda enfrentam desafios de precificação, como a Chucri Zaidan, ficam fora do foco principal.

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Vários segmentos do tijolo estão atrativos, diz Hedge

Na visão de Mauro, gestor do HFOF11, as oportunidades não estão restritas a um único segmento. Ele avalia que praticamente todas as classes — logística, shopping centers, lajes corporativas e crédito — oferecem oportunidades interessantes neste momento do ciclo.

Logística e shoppings, segundo ele, apresentam desempenho operacional consistente, ainda que com descontos mais moderados. Já lajes corporativas concentram os maiores deságios, o que pode resultar em ganhos mais expressivos caso o cenário operacional confirme expectativas positivas ao longo do ano.

Para Mauro, no entanto, o maior colchão de segurança hoje pode estar nos próprios FoFs. Ele argumenta que esses fundos combinam o potencial de valorização dos ativos de tijolo com o nível de rendimento típico dos fundos de papel. Isso ocorre porque muitos FoFs negociam com “duplo desconto”: o deságio do próprio fundo somado ao desconto dos ativos que compõem sua carteira.

Nesse contexto, o HFOF11 tem priorizado a recompra de cotas como principal alocação recente. A estratégia reduz o número de cotas em circulação e, consequentemente, tende a elevar o valor patrimonial por cota remanescente.

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