O que o investidor precisa saber antes de investir em CRIs? Veja cinco cuidados

Com o avanço do mercado de crédito estruturado e a popularização dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) entre investidores pessoa física, cresce também a discussão sobre risco, governança e estrutura das operações.

Recentemente, em um caso envolvendo Ronaldinho Gaúcho, dois terrenos do ex-jogador foram usados como garantia de um CRI de R$ 330 milhões. Mas o dinheiro obtido foi para fundos de investimentos ligados ao Banco Master e à Reag Investimentos, também liquidada pelo Banco Central. A operação foi estruturada em agosto de 2023 pela Base Secutizadora, em favor da S&J Consultoria.

Para Natália Machado, fundadora da Canal Securitizadora, investir diretamente nesses papéis exige atenção redobrada — especialmente fora do ambiente dos fundos imobiliários.

Em entrevista, a executiva destacou que, embora investidores individuais tenham ampliado participação nesse mercado, ainda há assimetria relevante de informação e capacidade de monitoramento quando comparados aos fundos.

“Quando você compra via fundo, além do gestor, existem várias camadas de acompanhamento: securitizadora, agente fiduciário, agente de monitoramento. A gestão é só mais uma camada olhando a operação”, afirma.

A especialista pondera que, embora fundos também enfrentem eventos de crédito — inclusive em operações mais arrojadas —, o investidor pessoa física tende a ter menos acesso a informações e menos poder de fiscalização direta.

A seguir, cinco pontos que devem estar no radar de quem pensa em investir em CRIs:

• 1. Avalie a estrutura de garantias
• 2. Analise quem está por trás da operação
• 3. Entenda o perfil de risco do papel
• 4. Acompanhe o monitoramento não financeiro
• 5. Observe o ambiente regulatório

1. Avalie a estrutura de garantias

Para a executiva, a qualidade das garantias é o primeiro filtro.

“A alienação fiduciária de imóvel costuma ser mais robusta do que cessão fiduciária de recebíveis”, explica. Em cenários de recuperação judicial, fluxos financeiros podem ser travados, enquanto imóveis — mesmo com desconto de venda forçada — tendem a oferecer recuperação mais rápida e previsível.

O registro correto dessas garantias também é crucial. “Se a alienação fiduciária não foi registrada ou foi registrada com vício, no final você não tem nada.”

2. Analise quem está por trás da operação

Não basta olhar o devedor. É fundamental avaliar a securitizadora e os demais agentes envolvidos.

“Uma securitizadora ativa, que cobra, que monitora e que tem equipe estruturada, faz diferença na recuperação de crédito”, diz. Segundo ela, equipes experientes e processos robustos são determinantes em momentos de estresse.

3. Entenda o perfil de risco do papel

Machado observa que alguns fundos, por terem estrutura profissional, acabam assumindo operações mais arrojadas — especialmente em estratégias high yield.

Já o investidor pessoa física costuma ter acesso a papéis mais restritos e, em muitos casos, com governança mais robusta por exigência do público-alvo.

Ainda assim, ela alerta: “O investidor precisa entender o que está comprando. Não é porque o papel paga mais que ele é melhor.”

4. Acompanhe o monitoramento não financeiro

O risco não está apenas no pagamento das parcelas. Obrigações não financeiras também são decisivas.

Renovação de seguros, cumprimento de covenants, registros cartoriais e destinação correta dos fluxos são exemplos de pontos que exigem fiscalização ativa.

“Às vezes o recurso cai na conta errada. Se você não tem monitoramento ativo, isso pode passar despercebido”, diz Machado.

5. Observe o ambiente regulatório

Casos recentes de estresse envolvendo securitizadoras reacenderam o debate sobre fiscalização no setor. Segundo Natália, o arcabouço regulatório é robusto, mas o enforcement ainda é limitado.

“Regras temos muitas. O que falta é fiscalização ativa do regulador”, avalia. Para ela, precedentes recentes envolvendo apurações da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) podem marcar um novo momento de maior rigor no acompanhamento do mercado.

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