FIIs expostos ao IPCA ou ao CDI? Como se posicionar para o corte da Selic

O debate já não é mais se os juros vão cair, mas em que velocidade — e como se posicionar para obter os melhores ganhos. Neste contexto, em um mercado que antecipa cortes na Selic, gestores de fundos imobiliários de crédito redesenham suas carteiras, alternando entre IPCA e CDI conforme horizonte e risco.

Para Rodrigo Possenti, head de fundos imobiliários da Fator e gestor do VRTA11 (Fator Verita), o recado do Banco Central sinaliza o início do ciclo de afrouxamento monetário em março. Na visão dele, há espaço — e ambiente político — para cortes graduais até o período eleitoral, o que tende a sustentar a recuperação dos ativos de risco.

Esse movimento já aparece nos preços. Com a Bolsa reagindo e os fundos imobiliários em recuperação, a discussão sobre indexadores volta ao centro das decisões de alocação. A escolha entre IPCA e CDI, segundo o gestor, depende menos de convicção absoluta e mais de leitura de prazo.

“Quando a gente olha de maneira macro, pensando no médio e longo prazo, a alocação em IPCA faz sentido. Se eu pensar no curto prazo, faz sentido CDI”, resume. Assim, no médio e longo prazo, a preferência estrutural segue sendo o IPCA. Historicamente, cerca de 90% do VRTA11 esteve indexado à inflação. A lógica: a queda de juros reprecifica títulos atrelados ao IPCA, elevando o valor patrimonial dos fundos e abrindo espaço para ganho de capital.

Contudo, no curto prazo, o cenário é diferente. Com inflação cedendo e a Selic ainda elevada, o CDI oferece retorno imediato. Diante disso, a estratégia passa por diversificar: reduzir a concentração em IPCA e ampliar gradualmente a exposição a operações atreladas ao CDI, especialmente com prazos mais curtos.

“A gente entende que é um momento de começar uma diversificação dentro do VRTA, não ficar com uma alocação tão pesada em IPCA”, afirma. A meta é levar entre 20% e 30% do fundo para operações atreladas ao CDI, movimento que será feito aos poucos”, diz Possenti.

“Vamos colocar operações em CDI, porém mais curtas, de dois e três anos no máximo. Em dois, três anos eu faço uma realocação e não fico preso num CDI longo que pode cair muito”, acrescenta.

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CDI ganha espaço no curto prazo

A leitura é semelhante na Éxes Investimentos, gestora do EXES11 (Exes). Segundo Arthur Carneiro, sócio da gestora, a carteira que antes era dividida praticamente meio a meio entre IPCA e CDI vem migrando para maior exposição ao CDI no curto prazo.

A justificativa está no spread. Enquanto operações em CDI+4% seguem viáveis, o mesmo nível de prêmio não aparece com a mesma facilidade em títulos indexados ao IPCA ou prefixados. O resultado é que, no curto prazo, o retorno total atrelado ao CDI tende a ser mais atrativo.

“Quando você olha para o CDI de curto prazo e NTNB de curto prazo, você não consegue embutir o mesmo nível de spread no IPCA. Se paga CDI+4%, ele não está afim de pagar IPCA+dois dígitos”, diz Carneiro.

O gestor ressalta, no entanto, que a escolha do indexador também pode ser instrumento de mitigação de risco, dependendo da estrutura do projeto. A inflação segue presente na carteira quando faz sentido para equilibrar a operação.

Carneiro também pondera sobre o perfil de crédito. “O high grade sempre vai ter espaço, mas os spreads estão muito achatados.” Já o high yield exige cuidado. “Taxas importantes refletiam riscos bastante relevantes também.” A estratégia da casa é atuar no chamado middle-grade, buscando equilíbrio entre proteção e remuneração.

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