FIIs engatam seis meses seguidos de alta; há espaço para mais ganhos?

O IFIX, índice que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários listados na B3, iniciou 2026 renovando máximas históricas. Em janeiro, o indicador alcançou a região dos 3.862 pontos, cravando o maior nível já registrado em sua série histórica e consolidando um movimento de recuperação iniciado ainda no segundo semestre de 2025.

O índice vem se mantendo acima dos 3.800 pontos, após ter superado a marca simbólica dos 3.700 em dezembro do ano passado. O desempenho reflete uma combinação de fatores, como a expectativa de afrouxamento monetário à frente e a percepção de que boa parte do ajuste negativo do setor já ficou para trás.

Em janeiro, o indicador acumulou alta de 2,27% e engatou seis meses consecutivos de ganhos – igualando a série observada em setembro de 2023. Veja o comportamento do IFIX nos últimos meses.

Fonte: B3

Na avaliação de Felipe Gaiad, managing director da HSI Fundos Imobiliários, o início de um ciclo de cortes na Selic tende a beneficiar principalmente os fundos de tijolo. “Confirmado o início do ciclo de cortes e com a Selic projetada entre 12% e 12,5% ao final de 2026, os fundos de ativos reais tendem a ter vantagem sobre os de recebíveis”, afirma.

Gaiad projeta uma combinação de renda e valorização. “Nossa expectativa é de uma apreciação média de cerca de 10% nas cotas ao longo do ano, além da distribuição de dividendos, o que pode levar a retornos próximos de 20%”, diz. Entre os segmentos com maior potencial, ele destaca o varejo. “Shoppings respondem mais rápido em uma economia em aceleração, pois contam com receitas variáveis além do aluguel.”

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IFIX tem espaço para valorização

Alexandre Despontin, CEO da Mérito, também vê espaço para valorização adicional do índice. “O IFIX ainda negocia com desconto em relação ao valor patrimonial. Historicamente, essa relação gira próxima de 1, e hoje estamos cerca de 10% abaixo disso”, diz.

Para ele, logística, escritórios e residencial tendem a se beneficiar do novo ciclo. “A redução da vacância e o aumento dos aluguéis podem destravar valor nesses segmentos.”

A leitura é semelhante à de André Sarué, gestor da área de real estate líquido. Ele destaca que, apesar da alta recente, os descontos ainda são relevantes. “Se olharmos setorialmente, shoppings, lajes corporativas e até blue chips seguem negociando com descontos na casa de 15% a 20% sobre o valor patrimonial”, afirma.

Segundo Sarué, o carrego segue atrativo. “Hoje vemos yields médios perto de 10% em fundos líquidos e de qualidade. Antes, falávamos em 5,5% ou 6%. Esse patamar atual, combinado com desconto, cria uma equação interessante de retorno”, diz. Ele também chama atenção para os fundos de fundos. “Há casos de duplo desconto, com carrego elevado e liquidez, o que amplia o potencial de recuperação.”

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Selic mantida, mas investidores antecipam fluxo

Mesmo com a Selic ainda elevada, o consenso entre gestores é que o IFIX já começou a antecipar a virada do ciclo. “O mercado antecipa os movimentos do Banco Central. As taxas futuras refletem aquilo que os agentes esperam que o Copom vá fazer lá na frente. E os FIIs respondem a essa expectativa”, destaca Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados da Research da XP.

No fim de 2024 e início de 2025, a taxa prefixada de três anos chegou a girar em torno de 15,9% ao ano, mesmo com a Selic ainda em trajetória de alta. A partir dali, houve fechamento relevante da curva de juros futuros — mesmo antes de qualquer corte efetivo na Selic — o que abriu espaço para a forte valorização dos fundos imobiliários observada ao longo de 2025.

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