Dividendo de 16%: O que está por trás dos rendimentos elevados deste fundo imobiliário, segundo o gestor

O MANA11 entrou no radar do mercado financeiro após se destacar entre os fundos imobiliários (FIIs) que mais distribuíram dividendos nos últimos meses.  

Gerido pela Manatí Capital, o veículo encerrou 2025 como o maior pagador de proventos entre os chamados hedge funds — e, com isso, viu sua base de investidores crescer, mesmo em um cenário de juros elevados. 

Ao longo do ano passado, o FII repassou aproximadamente R$ 1,30 por cota em rendimentos, o que é equivalente a um yield de cerca de 16,6%. 

Somada à valorização da cota, que saiu de R$ 7,79, em janeiro, para R$ 9,26, em dezembro, a rentabilidade total no período chegou a 37,4%.

O número de cotistas do fundo saltou quase 138% nesse mesmo intervalo, somando mais de 48 mil investidores ao final de 2025, versus 37,5 mil 12 meses antes. 

Um fundo imobiliário multiestratégia 

Atualmente, o MANA11 é classificado como um veículo multiestratégia, também chamado e conhecido como hedge fund.  

Na prática, esse tipo de FII pode investir em diferentes ativos do segmento imobiliário, como crédito, cotas de outros fundos, projetos de incorporação e até em ações do setor.

E, de acordo com a gestão, essa flexibilidade é justamente o que tem permitido a otimização de resultados, numa lógica de navegar em diferentes ciclos econômicos.   

“Os shoppings têm um ciclo, a logística tem outro, a baixa renda tem outro e o crédito também. O nosso papel [como hedge fund] é identificar o momento de cada um, capturar essas oportunidades e agregar retorno para os nossos investidores”, afirmou Eduardo Mekbekian, sócio-fundador da Manatí Capital, em entrevista ao Money Times. 

“O fator determinante para esse dividendo mais alto em 2025 foi essa movimentação, essa gestão tática e ativa do portfólio, com incorporações e projetos residenciais, que agregaram muito valor.”  

Crédito estruturado: a base de tudo 

Segundo o executivo, hoje o carro-chefe da gestora é o chamado crédito estruturado, responsável por cerca de 60% a 70% da carteira do MANA11. 

Nesse tipo de operação, o fundo não se limita a comprar títulos tradicionais de mercado, como um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Em vez disso, participa da estrutura financeira de projetos imobiliários, ajudando a montar o financiamento de empreendimentos desde o início.

Na prática, o FII pode financiar incorporadoras ou imóveis específicos, como construções residenciais, estruturando a dívida com garantias.

“Desde o começo, colocamos na cabeça que o nosso principal stakeholder é o investidor pessoa física. E isso passa por entregar consistência de dividendos a ele”, disse Mekbekian, apontando que, para sustentar essa previsibilidade, as operações de crédito estruturado buscam retornos entre CDI +3% e CDI +5%. 

“Montamos uma carteira muito focada em oferecer essa boa experiência para os nossos cotistas. Temos uma parcela relevante de crédito estruturado, que é o que traz essa consistência. São operações que têm o ‘DNA Manatí’, de originação própria, estruturação própria e tudo mais”, afirmou. 

O MANA11 é high yield? 

Apesar da atuação relevante e ativa no crédito, o gestor afirma que o fundo não deve, necessariamente, ser classificado como um high yield. 

Na indústria financeira, o termo costuma se referir a investimentos com juros elevados, mas com maior risco — especialmente pela ausência de garantias, o que, de acordo com o executivo, não é caso.  

“Não necessariamente são [operações] high yield. O high yield, na minha visão, diz respeito não só à taxa mais alta, mas também à [falta de] garantia”, ressaltou.  

“Quando a gente tem um pacote de garantias muito robusto e tem o conforto com relação às premissas imobiliárias envolvidas nos projetos, a gente acaba ficando tranquilo mesmo que o retorno seja um pouco acima do que a média do mercado”, disse. 

“A partir do momento em que eu tenho todo um pacote de garantias de recebíveis, tenho a alienação fiduciária daquele empreendimento e tenho o aval dos sócios envolvidos, não estou descoberto. A gente não passou nenhum tipo de problema de inadimplência desde o nosso começo.” 

Fora do eixo comum 

A gestora também adota, como um de seus diferenciais, a busca por oportunidades fora do eixo Rio-São Paulo, em mercados regionais com menor competição por capital. 

Segundo Mekbekian, isso aumenta o poder de barganha e permite estruturar operações com melhor relação entre risco e retorno. 

Minha Casa, Minha Vida: o motorzinho

Para mitigar riscos na incorporação, o executivo apontou que utiliza estruturas como equity preferencial, que garante a prioridade no recebimento dos pagamentos antes do próprio incorporador. 

Além disso, a estratégia inclui foco nos dois extremos do mercado imobiliário: baixa renda, por meio de projetos do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), e alta renda. 

“O médio padrão a gente acabou não se expondo muito por conta de questões fundamentalistas do setor e de tudo o que a gente tem visto. O segmento tem sofrido um pouco mais com essa taxa de juros no nível em que está”, disse. 

“Já o fundamento da baixa renda é muito forte, seja por conta do déficit habitacional do Brasil, que é historicamente grande e a cada ano cresce, ou seja por questões políticas e eleitorais”, continuou.  

Ações também entram na conta 

Segundo o executivo, o MANA11 também possui cerca de 2% do portfólio em ações do setor imobiliário, posicionadas principalmente em incorporadoras ligadas ao programa MCMV. “A gente mantém para aproveitar essa volatilidade [da bolsa de valores]”, afirmou.  

Mas são apenas 2% da carteira. Faz diferença no resultado do fundo? “Sim”, respondeu ele. “Já realizamos grande parte dos lucros ao longo do tempo e, mesmo assim, continuamos com o estoque de resultados acumulados, o que nos permite trabalhar a realização desse ganho a ponto de otimizar o dividendo para os nossos cotistas.” 

O patamar se manterá? 

Segundo Mekbekian, para tentar manter o nível de proventos visto nos últimos meses, a gestora vem migrando parte das operações atreladas ao CDI para estruturas com retorno pré-fixado, antecipando um possível ciclo de queda de juros.  

“Do meio do ano passado para cá, começamos a aumentar essa estratégia que tem esse caráter mais pré-fixado”, afirmou.

“Por tudo o que eu estou vendo de movimentação de Selic, inflação e até a forma como a gente mesmo posiciona a nossa carteira com esses produtos de projetos residenciais e de incorporação, com essa característica de retorno pré-fixado, entendo que a ordem de grandeza [do dividendo] deveria ser muito parecida [para 2026].” 

Cabe ressaltar que em seu relatório gerencial mais recente, referente a janeiro, o MANA11 manteve o guidance mensal de distribuição para o primeiro trimestre deste ano entre R$ 0,10 e R$ 0,12 por cota, o equivalente a um retorno de 1,1% a 1,3% ao mês, segundo o gestor.