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Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025

Mesmo que tenham os rendimentos isentos de tributação, é preciso declarar fundos imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda, e esse processo exige atenção especial do investidor na hora de preencher a declaração de ajuste anual.

Se o investidor vendeu as cotas do FII e obteve lucro, também precisa declarar o ganho de capital.

Confira a seguir tudo o que é preciso saber para prestar contas sobre a aplicação e declarar corretamente os fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025.

Quais documentos são necessários para declarar fundos imobiliários no IR?

Para declarar fundos imobiliários, ganhos de capital e dividendos recebidos no ano anterior, é importante que o investidor tenha em mãos o informe de rendimentos, o histórico de negociações realizadas mês a mês e os Documentos de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) do Imposto de Renda recolhido sobre os ganhos obtidos com a venda de cotas. 

No menu principal à esquerda da declaração de ajuste anual, na aba para renda variável, há um item específico para informação das operações com fundos imobiliários. 

Nesta ficha, serão informados mês a mês o resultado líquido do período (lucro ou prejuízo), Imposto de Renda retido na fonte e, principalmente, o valor pago do imposto em cada mês. 

Passo a passo para declarar

  • Na ficha “Bens e Direitos”, selecione o grupo “07 – Fundos” e depois o código “03 – Fundos Imobiliários (FIIs)” e informe o valor aplicado.
  • No campo “Discriminação”, informe a instituição financeira administradora do fundo, CNPJ do fundo e quantidade de cotas, além do titular.
  • Informe também se o FII é negociado em bolsa. Se for, adicione o código do ativo ou o ticker, como ABCP11, por exemplo.
  • Em “Situação em 31/12/2023”, informe o valor constante da Declaração de Ajuste Anual do ano anterior. 
  • Em “Situação em 31/12/2024”, informe os valores correspondentes às cotas de fundos de investimento que constituíam seu patrimônio nessa data.

O contribuinte deve informar o valor de aquisição do fundo independentemente do dia do ano que o adquiriu, conforme virá descrito no informe de rendimentos.

Desde 2023, a Receita Federal passou a indicar que deseja a informação do CNPJ do fundo. Essa era uma dúvida muito comum dos contribuintes todos os anos: qual CNPJ informar no campo da ficha? O do fundo, da administradora do fundo ou o da corretora ou instituição custodiante?

Assim, a resposta oficial foi dada pela própria Receita:

Para checar o CNPJ do FII que possui em carteira, você pode acessar a planilha que o InfoMoney preparou sobre o tema que vão ajudar você a fazer a declaração com mais agilidade.

Declarar dividendos dos fundos imobiliários

  • Na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, no código “99 – Outros” (não há código específico para FIIs); 
  • Anote o valor dos dividendos (rendimentos isentos) que recebeu ao longo do ano.

Os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de IR, desde que o investidor possua menos de 10% do total de cotas do fundo – que deve possuir no mínimo 50 cotistas – e as mesmas tenham sido negociadas em bolsa.

Declarar ganho de capital com fundos imobiliários

  • Selecionar a ficha “Renda Variável” e clicar em “Operações em FII ou Fiagro”;
  • Na coluna “Resultado líquido do mês”, anote o lucro ou o prejuízo (com sinal negativo na frente) total realizado em cada mês. Você pode indicar o valor de zero caso não tenha feito operações em algum mês; 
  • A coluna de “Resultado Negativo até o mês anterior” será preenchida de forma automática conforme o contribuinte for acrescentando os dados mês a mês. O primeiro campo desta coluna referente a janeiro, porém, pode ser preenchido com o prejuízo acumulado de dezembro de 2023, se houver;
  • Em “Imposto retido no mês”, informe o IR retido na fonte conforme seu informe de rendimentos. Os FIIs também tem o dedo-duro, o imposto que a corretora desconta para o fisco saber sobre as suas operações;
  • Em “Imposto Pago”, indique os valores pagos via Darf a cada mês (quando houver).

Se o contribuinte tiver obtido lucro com a venda de cotas na bolsa de valores, há a incidência de uma alíquota de 20% de IR, que deve ter sido paga até o último dia do mês seguinte por meio de do Darf. O código de recolhimento do DARF é o 6015.

É importante que o contribuinte tenha ciência de que o Imposto de Renda sobre os ganhos apurados na venda das cotas deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da percepção dos ganhos.

Após o vencimento, o imposto deverá ser recolhido com acréscimo de multa e juros de mora, previstos pela legislação do imposto de renda.

Vale lembrar que os custos com corretagem e emolumentos podem ser descontados no cálculo de lucro e prejuízo.

Além disso, os prejuízos de um mês podem ser usados como descontos no lucro dos meses subsequentes.

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