Além do dividendo: FIIs de desenvolvimento querem entregar mais ao pequeno investidor

Os fundos imobiliários de desenvolvimento de projetos residenciais — tradicionalmente focados em investidores qualificados — podem começar a testar novos formatos para conquistar investidores de varejo.

O desafio é que projetos residenciais levam anos até maturar, não geram fluxo imediato e exigem do cotista um perfil muito mais orientado ao ganho de capital do que aos dividendos mensais, tão valorizados pelo investidor pessoa física.

Nesse cenário, uma alternativa vem ganhando corpo nas estruturas desses FIIs. Segundo Fernanda Rosalem, head de investimentos da norte-americana Paladin Realty, a criação de estruturas com cotas sênior e subordinada pode ser a ponte entre os dois perfis. “Quando estruturamos cotas diferentes, conseguimos atrair perfis distintos de investidores e, no caso da cota sênior, oferecer antecipação de dividendos”.

Embora ainda para investidor qualificado, A Paladin e a Hedge Investments captaram recentemente um fundo de desenvolvimento com essa lógica: uma cota sênior com retorno preferencial e uma cota subordinada, que assume maior risco, mas tem potencial de ganho elevado.

No caso estruturado pelas gestoras, a subordinação chega a 75%. A cota sênior pode alcançar algo como CDI+4% num cenário base, podendo chegar a CDI+6,5%, enquanto a subordinada mira retornos próximos a CDI+24%, segundo Rosalem.

Para investidores institucionais, esse tipo de estrutura já se consolidou — mas a dúvida é como levar esse modelo ao varejo. “No mercado de pessoa física, o custo de distribuição é maior. Talvez eu não consiga pagar CDI+4% na cota sênior, mas algo como CDI+2,75%. Ainda assim, para um investidor que busca renda, isso muda totalmente a percepção de risco”, afirma a executiva.

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O “reloginho” não existe — e isso afasta o varejo

O entrave estrutural dos fundos de desenvolvimento é o tempo. Um projeto leva anos para aprovar, lançar, vender e entregar. Até que a maior parte das unidades seja vendida e o caixa retorne para o fundo, dificilmente há dividendos recorrentes.

“É um fundo de seis anos de duração — podendo chegar a sete. Os dividendos não virão desde o D+0. Mas se, depois de oito meses, eu já consigo pagar um dividendo preferencial para a cota sênior, isso atrai mais outros perfis”, diz Rosalem.

A Paladin, por exemplo, está investida na cota subordinada do próprio fundo — sinalização de alinhamento de interesse com o cotista. “Estamos muito confortáveis em estar na sub. Essa é uma estrutura que deve se repetir em outros fundos, inclusive em crédito, que pretendemos lançar em breve.”

“O investidor brasileiro gosta do dividendo mensal. Gosta do reloginho. Nosso desafio é educar para mostrar que, nesse caso, o grande ganho vem no final, quando os projetos são concluídos e as vendas retornam para o fundo”, explica Rosalem.

Confira a entrevista completa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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