FIIs de logística: veja retorno de quem investiu R$ 100 mil nos gigantes do setor
Os fundos imobiliários do setor logístico atravessaram 2025 como um dos grandes vencedores do mercado imobiliário listado. Os FIIs conseguiram combinar crescimento patrimonial, ganho de liquidez e distribuição consistente de renda. Em média, acumularam valorização próxima de 30% no ano, o maior retorno entre as principais classes do IFIX.
Atualmente, os FIIs detém cerca de 36% do estoque de condomínios logísticos de alto padrão (A+/A) no país, respondendo por 91% da área transacionada nesse segmento ano passado, o equivalente a 911 mil m².
Nesse contexto, o InfoMoney, em parceria com a Economatica, simulou o investimento de de R$ 100 mil, dividido igualmente entre XPLG11 (XP Log), HGLG11 (Patria Log), BTLG11 (BTG Pactual Logistica) e TRBL11 (Tellus Rio Bravo Renda Logística), no início de 2025, para observar quanto esses fundos entregaram em renda ao longo de 12 meses.
Ao final de 12 meses, o investimento hipotético de R$ 100 mil resultou em aproximadamente R$ 11,25 mil em dividendos recebidos no ano, o equivalente a R$ 937,50/mês.
O patrimônio final da carteira superou R$ 119 mil, refletindo também a valorização das cotas ao longo do período.
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Quatro FIIs logísticos e estratégias distintas de geração de renda
Em 2025, o XPLG11 teve um ciclo intenso de aquisições que ampliou o portfólio e a diversificação geográfica. Com um desembolso potencial de cerca de R$ 1,6 bilhão, o fundo combinou expansão patrimonial com dividend yield anualizado próximo de 9,3% e cerca de R$ 2,9 mil em dividendos em um aporte de R$ 25 mil.
O HGLG11 vive um momento de inflexão estratégica, marcado por um processo de consolidação que pode levá-lo a um patrimônio próximo de R$ 10 bilhões. Mesmo em meio às reestruturações, o fundo manteve estabilidade na renda, com aproximadamente R$ 2,38 mil em dividendos no ano para o mesmo investimento, além de negociar abaixo do valor patrimonial.
No caso do BTLG11, a principal alavanca de retorno segue sendo a gestão ativa. A reciclagem de ativos — com vendas acima do valor de laudo — gerou ganhos de capital que complementaram a renda recorrente. O resultado foi uma distribuição anual de cerca de R$ 2,73 mil em dividendos sobre R$ 25 mil investidos, sustentada por um portfólio bem localizado e com espaço para reajustes de aluguel.
Já o TRBL11 atravessou um ano mais desafiador, após a saída dos Correios de um contrato relevante, mas conseguiu preservar um nível elevado de renda. Com apoio de resultados extraordinários e estratégia de linearização das distribuições, o fundo apresentou o maior dividend yield entre os quatro, superando 11% e somando cerca de R$ 3,19 mil em dividendos no simulado.
Porém, o FII ainda trabalha na recomercialização do ativo de Contagem (MG), seu principal imóvel, com plano de divisão modular e foco em rápida absorção das áreas vagas.
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