A conta fecha? FII TRXF11 usa alavancagem como estratégia de geração de valor
No episódio mais recente do Liga de FIIs, Gabriel Barbosa, sócio da TRX e gestor do TRXF11 (TRX Real Estate), detalhou a estratégia de alavancagem adotada pelo fundo, destacando que esse instrumento tem sido fundamental para a geração de valor para seus cotistas.
Atualmente, a alavancagem representa aproximadamente 35% do valor total dos ativos do fundo, que totalizam cerca de R$ 3,2 bilhões. Essa estrutura é fundamentada na antecipação de recebíveis provenientes de contratos atípicos de longo prazo, que são convertidos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), emitidos no mercado por meio de securitizadoras.
Os recursos captados por meio dessa operação são destinados ao financiamento de obras e aquisições, com um foco particular em operações de sale & leaseback.
Leia Mais: Renda urbana é o segmento mais promissor do mercado de FIIs? Especialistas respondem
“Até o momento, todos os contratos que antecipamos são atípicos, envolvendo grandes inquilinos. Embora nosso regulamento permita contratos típicos, temos preferido os atípicos, que representam mais de 93% da receita do fundo”, afirma Barbosa.
Essa preferência por contratos atípicos está intimamente ligada à dinâmica do setor de renda urbana. Para o gestor, varejistas, hospitais e instituições de ensino, por exemplo, valorizam a estabilidade do ponto comercial e estão dispostos a firmar contratos de longo prazo, garantindo previsibilidade para o fundo e viabilizando a antecipação dos recebíveis.
Cap rate acima, custo abaixo
A estratégia de alavancagem do TRXF11 busca captar recursos a um custo inferior ao retorno dos imóveis adquiridos. No caso do fundo, o cap rate médio dos ativos é de 8,5% ao ano, enquanto o custo médio da dívida é de cerca de 6,4%, com prazos semelhantes — 15 anos para os contratos e 14 anos para as dívidas.
Leia Mais: O que é cap rate e qual a sua relação com os FIIs
“Com esse diferencial, conseguimos manter os ativos com um yield on cost mais atrativo e, caso haja uma venda, aumentar a TIR. Se compro com um retorno de 8,5% e vendo por 7,5%, a alavancagem potencializa esse ganho”, explica Barbosa. Ele destaca ainda que o fundo já chegou a ter alavancagem superior a 50% e manteve a tranquilidade, desde que a estruturação seja sólida e bem planejada.
Vendas reforçam a estratégia ativa
A alavancagem, no entanto, exige uma gestão ativa, como destaca Marcos Baroni, especialista da Suno Research e um dos apresentadores do Liga de FIIs. “O gestor precisa girar o portfólio, realizando aquisições e vendas que ajudem a amortizar a dívida e a extrair valor ao longo do tempo. O TRXF11 tem mostrado essa capacidade”, afirma Baroni.
Nos últimos cinco anos, o fundo realizou vendas de imóveis que totalizam cerca de R$ 1 bilhão, com R$ 800 milhões dessa quantia ocorrendo apenas em 2024. Recentemente, o TRXF11 também anunciou duas novas operações de antecipação de recebíveis, que somam R$ 159 milhões, com o objetivo de equalizar o caixa ao longo de 2025.
Vem nova emissão?
Mesmo com o caixa de 2025 ajustado, a TRX já foca suas atenções em 2026. “Estamos discutindo internamente o fluxo de caixa para 2026. A principal despesa deverá ser a obra do Hospital Albert Einstein, o que reduzirá consideravelmente a necessidade líquida de recursos”, explicou Barbosa.
Ele também mencionou que a equipe do fundo avalia continuamente se há espaço para novas captações, seja por meio de emissão de cotas ou antecipações de contratos ainda não securitizados. “Dependendo da demanda e do preço de mercado das cotas, a emissão pode ou não ser viável. Se o valor de mercado estiver muito próximo do valor patrimonial, talvez não seja o momento certo”, ponderou Barbosa.
Esses e outros temas importantes do universo dos fundos imobiliários são discutidos semanalmente no Liga de FIIs, programa do InfoMoney exibido às quartas-feiras, às 18h, no YouTube. Na nova temporada, o programa já contou com a participação de gestores de grandes casas como RBR Asset, Pátria Investimentos, Inter Asset e Kinea Investimentos — sempre com a condução de Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, e Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP.
Esse post A conta fecha? FII TRXF11 usa alavancagem como estratégia de geração de valor apareceu a primeira vez emInfoMoney.
