Aluguéis altos devem sustentar ciclo de valorização de FIIs logístico, diz Binswanger
O avanço dos custos para construir galpões logísticos devem alterar de forma significativa a dinâmica de preços do setor. Segundo Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil, o encarecimento das matérias-primas tornou inviável desenvolver empreendimentos que não partam de um patamar muito superior de aluguel — este movimento deve puxar a reprecificação dos ativos, beneficiando fundos imobiliários.
“As estimativas do mercado mostram que hoje é praticamente impossível viabilizar um projeto abaixo de R$ 28 por metro quadrado na média nacional”, afirma. Em regiões mais disputadas, como o raio de 30 km da cidade de São Paulo, o valor mínimo sobe para cerca de R$ 35/m², impulsionado também pelo preço elevado dos terrenos.
Apesar da taxa de juros ainda elevada, fator que tradicionalmente freia novos desenvolvimentos, Santos aponta uma mudança importante no horizonte. A expectativa de queda na Selic ao longo de 2026 deve reforçar um ciclo de valorização, sustentado pelo comportamento dos aluguéis.
“Mesmo com os juros no nível atual, veremos uma das maiores entregas desde a pandemia, muito por conta dessa compensação proporcionada pela alta dos valores de locação”, afirma.
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Risco de superoferta no logístico?
A estratégia das desenvolvedoras também ajuda a evitar excessos. Em vez de erguer projetos completos de uma só vez, muitas empresas têm adotado entregas parciais — por exemplo, lançar 50 mil m² em um projeto total de 200 mil m² e expandir conforme a demanda.
Essa abordagem tem funcionado em um ambiente de vacância apertada: a taxa média nacional está em torno de 8%, mas fora dos grandes polos a disponibilidade é quase inexistente.
Dados do último trimestre mostram uma absorção líquida de 924 mil m², dos quais 45% foram entregues já pré-locados. O indicador reforça o apetite das empresas e a necessidade de manter um pipeline de empreendimentos em execução.
Descentralização do estoque logístico acelera
Outro movimento que ganha força é a desconcentração geográfica da oferta. São Paulo, que chegou a deter 56% do estoque brasileiro, recuou para 48% no último trimestre. Regiões como Grande Recife, Grande Salvador, Goiânia, Curitiba, Porto Alegre e diferentes polos de Santa Catarina vêm registrando novos projetos e forte absorção.
“Há uma demanda além do Sudeste que hoje é muito clara. Diversas capitais operam praticamente com vacância zero”, diz Santos.
Segundo a executiva, esse espalhamento da oferta reduz riscos, dilui gargalos regionais e confirma que o ciclo do segmento logístico segue positivo.
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